Виталий СеменовУ риэлтора на Авито два основных источника клиентов: объявления об объектах в «Недвижимости» приводят покупателей и арендаторов, а объявления об услугах приводят тех, кто ищет специалиста. Объекты агент размещает как «Посредник»: только реальные, по одному объявлению на объект в категории, и всегда платно. Своего проекта в недвижимости у нашей команды нет, поэтому принцип покажу на кабинете из услуг, где 5 объявлений дали 543 обращения по 39,5 ₽.
Содержание
- Откуда у риэлтора клиенты на Авито
- Правила Авито для агента в «Недвижимости»
- Тарифы для риэлтора и агентства
- Холодные звонки собственникам с Авито: что говорят правила
- Объявления об услугах: как разложить
- Принцип на нашем кейсе: 5 объявлений и рекомендации
- Сколько можно платить за обращение: формула
- Если вы риэлтор-новичок
- Частые вопросы
Ниже разберу, откуда у агента берутся клиенты на Авито, какие правила площадка ставит посредникам в «Недвижимости», что Авито говорит про звонки собственникам, как разложить объявления об услугах и по какой формуле посчитать, сколько можно платить за одно обращение.
Правила сверены со справкой Авито 29.10.2026: раздел «Недвижимость», статьи «Объявление о недвижимости», «Снять ограничение на звонки в Недвижимости», «Программа Комфортная сделка», «Услуги».
Откуда у риэлтора клиенты на Авито
У агента на Авито четыре входа, и каждый приводит своего клиента:
| Вход | Кто приходит |
|---|---|
| Объявления об объектах в «Недвижимости» | Покупатели и арендаторы, которые ищут конкретную квартиру, дом, участок или помещение |
| Объявления об услугах в «Услугах» | Люди, которым нужен специалист: подобрать жильё, продать квартиру, сопроводить сделку |
| «Комфортная сделка» | Собственники квартир на вторичке и домов, которым Авито подбирает проверенного агента в регионах, где работает программа. Комиссию собственник платит после сделки |
| Параметр «Поделюсь комиссией» | Другие агенты, у которых есть покупатель под ваш объект. Параметр видят только агенты, поставить его можно с активным тарифом и статусом «Посредник» |
Первые два входа доступны с первого дня. «Комфортная сделка» и комиссия для коллег требуют стажа и тарифа, о них ниже.
Правила Авито для агента в «Недвижимости»
В «Недвижимости» Авито отдельно проверяет, что за объявлением стоит реальный объект и что продавец указал себя честно. Вот что прямо написано в справке.
Статус «Посредник» и платное размещение
- Кто посредник. Авито считает посредником агента по недвижимости, а ещё того, кто перепродаёт квартиры или регулярно сдаёт жильё в аренду. При размещении нужно выбрать, кто подаёт объявление: собственник, застройщик или посредник.
- Всегда платно. Для посредников объявления о недвижимости платные, даже если агент продаёт собственную квартиру. Бесплатные лимиты есть только у собственников.
- Проверка профиля. Чтобы разместиться как посредник, в некоторых категориях нужно подтвердить данные: по паспорту, через Госуслуги или банк, компании подтверждают реквизиты. Без этого объявление не опубликовать.
- Значок «Собственник» агенту не получить. Его дают только тем, на кого зарегистрировано право собственности. Если разместиться как собственник, а Авито по поведению решит, что вы посредник, оно потребует выписку из ЕГРН.
Один объект, одно объявление
- В одной категории о конкретном объекте может быть только одно объявление. Разные объекты нельзя перечислить в одном объявлении, даже на одинаковых условиях: такие объявления отклоняют.
- Объявление размещается на 30 дней. Пока срок не прошёл, создать точно такое же нельзя, даже если старое удалено или было в другом профиле: такие Авито блокирует. Старое объявление нужно отредактировать и опубликовать заново.
- Если собственник продаёт квартиру сам и через вас, объявлений может быть два, но с разных профилей и с разными описанием, фото и видео.
- Собственник с подтверждённым правом может найти дубли своего объявления и заблокировать их. Объявление агента, с которым он сотрудничает, он может пропустить. Поэтому выставлять чужой объект без договорённости с владельцем бессмысленно: собственник может заблокировать такое объявление.
Общие правила про повторы и лимиты разобраны в статье про лимиты категорий и блокировки за дубли.
Только реальные объекты
Объявления-приманки, где квартира дешевле рынка или уже продана, Авито ловит по признакам из справки. Площадка может попросить выписку из ЕГРН или видеопроверку, если:
- в объявлении неверные параметры: дом, этаж, площадь;
- объект уже сдан или продан, или цена не совпадает с объявлением;
- покупатели жалуются, что не могут дозвониться или по телефону слышат другую цену;
- цена намного ниже похожих объектов: справка приводит пример, где квартира за 8 млн ₽ стоит в доме, где похожие продаются по 15 млн ₽.
Посредник просит выписку у собственника. Объявления о новостройках Авито скрывает, если похоже, что объекта нет в продаже, а объявление опубликовано, чтобы собрать контакты. Вернуть его можно только документами.
Цена, комиссия и контакты
- В поле «Цена» пишут полную стоимость продажи или аренды за ближайший месяц, в рублях, без скидок и комиссий.
- Комиссию и залог указывают в описании или в отдельных параметрах.
- Если по объекту уже взят задаток, это отмечают в условиях сделки как бронь.
- Свой номер указывают только в поле «Телефон». Номер на фото или в описании может стать причиной отклонения. В объявлении покажут подменный номер.
Тарифы для риэлтора и агентства
| Тариф | Что даёт |
|---|---|
| С оплатой размещений | Пакет размещений на 30 дней по категориям и регионам, чем больше, тем выше скидка. Подписка «Агент» бесплатна (кабинет Авито Pro, расширенная статистика, коллтрекинг), «Профи» добавляет аналитику спроса и автоответы, «Лидер» добавляет брендирование. Нужен проверенный профиль. Не подходит для новостроек и посуточной аренды |
| Тариф+ | Для компаний с персональным менеджером. Минимальная стоимость в недвижимости 10 000 ₽, подключается по заявке |
| С оплатой звонков и чатов | Только для новостроек от застройщика и коммерческой недвижимости от застройщика в Москве, Петербурге и их областях. Подключают только юрлица: застройщики, их агенты и агентства |
Цену пакета размещений Авито показывает при настройке тарифа, она зависит от региона и категории. Если нужен один объект, можно оплатить разовое размещение без тарифа. Как выбирать тариф в целом, разобрано в статье про тарифы Авито для бизнеса.
Холодные звонки собственникам с Авито: что говорят правила
Прямого запрета звонить собственнику по объявлению я в справке не нашёл. Но Авито последовательно защищает собственников от звонков агентов, и строить на обзвоне поток клиентов я бы не стал:
- Лимит звонков. Без тарифа на защищённые номера можно позвонить не больше 15 раз в сутки. С подпиской «Агент» до 30, с «Профи» до 60, без ограничений только с «Лидером». Справка прямо пишет, что лимит нужен, чтобы собственники получали меньше нецелевых звонков.
- Ранний доступ в аренде. Первые 6 часов после публикации контакты собственника, который сдаёт жильё надолго, открыты только за плату. Ранний доступ могут оформить те, кто ищет жильё самостоятельно.
- Секретные объявления. Арендодатель может на 3 дня скрыть фото и контакты. По данным справки, такое объявление не увидят 98% агентов.
- Блокировка дублей. Если после звонка вы выставите объект без договорённости, собственник может заблокировать ваше объявление.
Поэтому ниже речь про входящие обращения: человек сам пишет вам по объекту или по услуге.
Объявления об услугах: как разложить
Объект в «Недвижимости» ловит покупателя конкретной квартиры. Объявление об услуге может поймать человека на шаг раньше, когда он только решил продать, купить или снять жильё с помощью специалиста. Справка Авито прямо говорит, что сдачу жилья в аренду публикуют в «Недвижимости», поэтому в «Услугах» описывают саму работу риэлтора без привязки к конкретной квартире.
В «Услугах» есть подкатегория «Услуги посредников», справка упоминает её среди тех, где удалённую услугу можно показывать во всех регионах. Какую подкатегорию форма предложит под вашу услугу, проверьте при подаче. Правила такие:
- Разные услуги можно разносить по объявлениям, если однозначно понятно, чем они отличаются: например, подбор квартиры для покупки и продажа квартиры под ключ.
- Одну и ту же услугу в одном городе дублировать нельзя, даже если вы работаете в офисе и с выездом: Авито посчитает объявления повторными и заблокирует.
- В одной подкатегории в одном городе число объявлений может быть ограничено, лишние заблокируют.
- В большинстве подкатегорий Услуг одно объявление в 30 дней бесплатное. Бесплатное объявление опускается в поиске, когда получает несколько контактов, это видно при публикации.
- Контактов на фото и в описании быть не должно: ни телефона, ни ссылок на соцсети.
Общие правила Услуг собраны в статье про продвижение услуг на Авито.
Принцип на нашем кейсе: 5 объявлений и рекомендации
Сразу честно: проекта в недвижимости у нашей команды нет, своих цифр по риэлторам я не покажу. Покажу принцип на соседней нише, где клиент тоже приходит со своей ситуацией и выбирает специалиста. Это юридические услуги: переносите отсюда подход, цены в недвижимости будут свои.
В волгоградском проекте у юриста было всего 5 объявлений, каждое под отдельное направление со своим образом: военный юрист, запрет на авто, банкротство, долги. Объявления попали в рекомендации Авито, и основной поток шёл оттуда. За 01.03-11.05 вышло 543 обращения по 39,5 ₽ при расходе 21 426 ₽. По моему опыту, с поиска в таких проектах обычно приходит лишь около 20% обращений, остальное дают рекомендации.
Кабинет клиента нашей команды, юридические услуги, Волгоград, 01.03-11.05: 5 объявлений, 543 обращения по 39,5 ₽.
Для риэлтора отсюда два вывода. Объявления об услугах не обязаны быть многочисленными: несколько сильных объявлений по разным услугам могут дать больше, чем серия похожих. А по моему опыту, Авито ранжирует по прогнозу контакта: в рекомендации попадают объявления, которые открывают и по которым пишут. Как это устроено, разобрано в статье про алгоритм рекомендаций.
Если агентство работает в нескольких городах, масштаб считается как направления, умноженные на точки. У другого нашего юридического клиента 23 направления на 6 городов и областные города, всего 20 точек, дали 561 объявление и 94 обращения по 89,8 ₽ за 11 дней. Это описано в кейсе юридических услуг. В «Услугах» одинаковые объявления в разных городах разрешены, если вы действительно работаете в каждом из них.
Сколько можно платить за обращение: формула
В «Недвижимости» посредник платит за каждое размещение, в «Услугах» за размещение или продвижение. Поэтому до запуска стоит понять, сколько вы готовы отдать за одно обращение:
Допустимая цена обращения = комиссия со сделки × доля прибыли, которая остаётся агентству × доля обращений, которые дошли до сделки.
Подставьте свои цифры. Числа ниже взяты только для арифметики, это не рыночные данные: комиссия 100 000 ₽, агентству остаётся половина, до сделки доходит каждое двадцать пятое обращение. 100 000 × 0,5 / 25 = 2 000 ₽, дороже за обращение платить нельзя. Фактическую цену обращения считают так: все расходы на размещения и продвижение за месяц делят на число обращений в статистике кабинета.
Заявка ещё не сделка. Покупатель пишет сразу 3-5 продавцам, и выигрывает тот, кто ответил первым и по делу. Как отсеять пустые обращения на первом звонке, разобрано в статье про квалификацию заявок. Мы с командой считаем окупаемость на цифрах бизнеса до запуска и отказываемся, если она не сходится.
Если вы риэлтор-новичок
- Подтвердите данные в профиле. Без этого посреднику не разместиться в части категорий и не подключить тариф.
- Начните с объектов, которые у вас уже в работе. Одно объявление на объект в категории, параметры по документам, выписку из ЕГРН попросите у собственника заранее.
- Добавьте объявления об услугах. По одному на каждую услугу, которая однозначно отличается от других, без дублей в одном городе.
- Копите отзывы. У частного агента, который в основном работает со вторичкой и долгосрочной арендой, рейтинг и отзывы видны. У профиля агентства и у профиля, где больше половины объявлений о новостройках, домах, участках или коммерции, они могут быть скрыты.
- Держите прицел на значки и программы. «Надёжный партнёр» дают агентам с уровнем сервиса выше 41%, больше 50 объявлений за всё время, в среднем больше 20 активных в неделю, регистрацией дольше года и проверенными данными. В «Комфортную сделку» берут профили старше года с зелёным уровнем сервиса в Недвижимости, рейтингом выше 4 за полгода и без блокировок.
Перед запуском можно бесплатно проверить, как выглядит ваше объявление глазами клиента, в разборе объявления. Общий порядок запуска для любого бизнеса описан в статье как найти клиентов на Авито.
